Экспертиза «Проверено. Building»

21.12.2010
Экспертиза «Проверено. Building»

Экспертизы «Проверено. Building» проводят по жилым объектам Киева и Киевской области. Для отбора проектов Building применяет собственные разработанные критерии и классификацию жилых комплексов. Основные требования к объектам: индивидуальный проект, оригинальная архитектура, современная инженерия, огороженная и охраняемая территория.

Участники экспертного совета:

 

 

 ДМИТРИЙ ВАСИЛЬЕВ,

главный архитектор проектной группы «Архиматика»

 

 ПРОЕКТНАЯ ГРУППА «АРХИМАТИКА» создана в 2005 году, представляет собой профессиональную структуру, оказывающую полный комплекс услуг в сфере проектирования объектов недвижимости. Компания на 100% выполняет функции генпроектировщика.

 

В составе проектного бюро «Архиматика» работают высококвалифицированные архитекторы, конструкторы, инженеры-проектировщики внутренних и наружных инженерных систем, инженеры сметчики, специально подготовленные менеджеры проектов.

 

 КЛАВДИЯ БОНДАРЕВА, директор «Финансово-строительной компании «Пагода»

 

ООО «ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «ПАГОДА» – профессиональная инвестиционно-девелоперская компания, осуществляющая полный цикл работ по реализации объектов недвижимости: землеотвод, проектирование, строительство, финансирование, ввод в эксплуатацию, продажа недвижимости.

 

Основные направления деятельности: строительство клубных городков, жилых комплексов бизнес- и премиум-классов, офисных центров классов А и В, общежитий, объектов научного и медицинского назначения.

 

 ГАЛИНА МЕЛЬНИКОВА, генеральный директор АН Park Lane

 

 АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ PARK LANE – специализированный оператор рынка жилой и коммерческой недвижимости Киева.

 

Основными сферами деятельности агентства являются: жилая недвижимость Киева; загородная недвижимость; коммерческая недвижимость Киева. АН Park Lane предлагает клиентам широкий выбор квартир и офисов в историческом центре Киева (Крещатик, Липки, Печерск, Подол и др.), а также в элитных новостройках, домах бизнес- и эконом-класса, офисных центрах других районов Киева (Оболонь, Лукьяновка, Левый берег и пр.)

 

 АЛЕКСЕЙ ГОВОРУН, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу
ООО «Фирма «Т.М.М.»

 

 ООО «ФИРМА «Т.М.М.» – девелоперско-строительная компания полного цикла, работает на рынке с 1994 года и является одной из ведущих строительных компаний Украины.

 

Основное направление работы «Т.М.М.» – строительство жилых комплексов «под ключ», возведение офисных, торговых и промышленных объектов. В своей деятельности компания охватывает весь комплекс строительных и отделочных работ, а также предлагает обслуживание объектов после сдачи в эксплуатацию.

 

 ЭМИЛЬ СОЛОВЬЕВ, генеральный директор компании «К.А.Н. Девелопмент»

 

 КОМПАНИЯ «К.А.Н ДЕВЕЛОПМЕНТ» – мультипроектная девелоперская компания, основана в 2001 году. Компания обладает опытом создания концепций, проектирования, строительства и эксплуатации бизнес-центров класса А, торговых центров премиум-класса, развлекательных комплексов, коммерческих паркингов, коттеджных поселков.

 

«К.А.Н. Девелопмент» является членом Украинской Строительной Ассоциации (УБА), членом The Council on Tall Buildings and Urban Habitat, участником программ экспериментального высотного строительства, утвержденных Минрегионстроем Украины.

 

 НАТАЛЬЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС, старший юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

 ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «ВАСИЛЬ КИСИЛЬ И ПАРТНЕРЫ» основана в 1992 году. Одна из ведущих юридических фирм Украины. Предоставление услуг в сфере недвижимости является одним из приоритетных направлений деятельности фирмы.

 

Клиенты «Василь Кисиль и Партнеры» – это ведущие украинские и международные девелоперы, инвестиционные фонды, строительные организации, банки, частные инвесторы.

 

 

Результат оценки новостройки журналом Building – присвоение проекту «Знака качества Building» от 1 до 5 звезд в зависимости от набранного количества баллов:

 

 

Знак на таком фоне означает, что экспертиза проводилась по клиентскому соглашению.
По вопросам проведения экспертиз обращаться  в Центр аналитики и маркетинга Building по тел.: +38 (044) 455 9005

Девелоперы новостроек, прошедших экспертизу Building, получают право использовать «Знак качества Building» при рекламе и продаже объекта сроком на три месяца. Все права на «Знак качества Building» принадлежат Building Media Group. Использование знака свыше установленного срока и неправомерное использование запрещено.

 

Критерии оценки

При анализе проекта редакция руководствуется информацией, собранной из открытых источников и предоставленной застройщиками. Оценка проводится редакцией без согласования с инвесторами и риэлтерами новостроек, исключительно по критериям, имеющим решающее значение для потенциальных покупателей жилья.

 

Надежность девелопера проекта, риски незавершенности строительства объекта
Рассматриваются опыт и репутация компании: сколько лет работает на рынке, количество реализованных за это время проектов, их качество. Оценивается перспектива потери средств частными инвесторами, исходя из заявленных сроков реализации, состояния строительства на момент оценки и ликвидности объекта.
Максимальный балл оценки: 7

Надежность документального обеспечения объекта, условия договора о покупке
Оцениваются риски покупателя с точки зрения наличия разрешительных документов и лицензий, условий типовых договоров, схем продаж.
Максимальный балл оценки: 7
Месторасположение дома: элементы окружения, однородность застройки
Анализируются положительные (лесные массивы, парки, однородность окружающей застройки) и негативные (соседство дома с промышленнымизонами, ветхими домами) характеристики района.
Максимальный балл оценки: 7
Справедливая цена, инвестиционная привлекательность
Анализируется соответствие заявленной цены характеристикам объек та, его классу, месторасположению. Проводится сравнение установленной стоимости с другими новостройками такого же класса в этом районе. Оценивается справедливость стоимости машиномест в паркинге. Прогнозируется перспектива дальнейшего изменения цен.
Максимальный балл оценки: 8
Архитектура, конструктивные элементы, планировка
Оцениваются потребительские характеристики новостройки, включая архитектурно-планировочные решения, особенности
инженерных систем и оборудования, качество строительных и отделочных материалов, удобство проектных решений.
Максимальный балл оценки: 7
Внутренняя инфраструктура дома
Рассматриваются обеспечение дома элементами внутренней инфраструктуры (магазины, эксплуатационная и охранная служба, вместительность паркинга) и сопутствующими сервисами, соответствующими классу новостройки; разграничение
функциональных частей дома, благоустроенность придомовой территории и общественных зон.
Максимальный балл оценки: 7
Инфраструктура района, транспортная доступность
Определяется, насколько удобно новоселам будет жить в районе строительства дома, есть ли рядом крупные торговые и развлекательные центры, предприятия бытового обслуживания, спортивные комплексы, школы и дошкольные учреждения. Рассматриваются транспортная доступность и дорога до основных транспортных магистралей, удобство использования общественного транспорта.
Максимальный балл оценки: 7

 

СОЛНЕЧНОЕ ПРИТЯЖЕНИЕ

ЖК «Сонячна брама»,

М. Ломоносова ул., 73–79, Голосеевский район

 

 

Прогрессивная концепция «города в городе» – одна из самых подходящих для жителя мегаполиса, который существует под девизом «Время – деньги». А если потенциальный покупатель стал разработчиком проекта, шанс получить жилье, максимально соответствующее запросам, увеличивается в разы. Ведь главное – это воплощение хороших идей в надежных домах.

 

Жилой комплекс «Сонячна Брама» воплотил идею «город в городе»

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Building оценивает проект жилого комплекса «Сонячна брама» на 41 балл*. Надежный застройщик, комплексный подход к созданию проекта, концепция «город в городе» и качественное исполнение строительных работ с применением хороших материалов позволяют выделить объект на фоне других.

 

*Компания «Т.М.М.» в оценивании объекта участия не принимала

 

 

» Девелопер является одним из лидеров рынка со значительным опытом реализации объектов.

» Использование застройщиком договора купли-продажи имущественных прав позволяет избежать финансовых посредников в отношениях «инвестор – застройщик».

» Дом находится в одном из наиболее экологически чистых районов столицы, есть вся необходимая инфраструктура, застройка однородна.

» Цена соответствует среднему уровню для объектов подобного класса и месторасположения.

» Оригинальный архитектурный ансамбль, правильно организованная внутренняя территория придает объекту камерность, но наблюдается дефицит однокомнатных квартир.

» Направленность инфраструктуры на три основные сферы (социальную, торговую, спортивно-оздоровительную) – существенный плюс проекта.

» Пока инфраструктура района развита на среднем уровне. Но перспективы ее развития достаточно радужные.

 

Жилой комплекс бизнес-класса «Сонячна брама» находится по ул. М. Ломоносова, 73–79. У проекта уникальный архитектурный ансамбль: 14 секций, высота которых варьируется от 10 до 19 этажей, расположены в виде солнечного круга с расходящимися лучами. Четыре центральных полукруглых жилых здания с яркими фасадами, разделенные прогулочными аллеями и подъездными путями, образуют уютный внутренний двор с ландшафтным парком. Просторные входные группы комплекса планируется выполнить с отделкой из камня, а система освещения фасадов будет иметь оригинальное дизайнерское решение. Выбору покупателя представлены 1187 квартир, среди которых найдутся как компактные варианты (минимальная площадь – 50 кв. м), так и просторные апартаменты площадью 300 кв. м. Высота потолков – 2,7 м, количество квартир на этаже – 3–8.

 

РОДИТЕЛИ

 

Девелопер: «Т.М.М.»
Заказчик: Киевский национальный университет им. Т. Шевченко
Застройщик: «Т.М.М.»
Генподрядчик: «Т.М.М.»
Начало строительства: 2006 г.
Ввод в эксплуатацию: І очередь – 2010 г., ІІ очередь – 2011 г., весь комплекс – 2013 г.

 

По вопросам приобретения обращайтесь по тел.: +38 (044) 593 0727

 

ЖК расположен в экологически                  Завершить строительство ЖК планируют в 2013 году
благоприятном месте

 

Стандартная отделка, которую предлагает застройщик, включает металло-пластиковые стеклопакеты производства Thyssen Polymer GmbH, счетчики электроэнергии, горячей и холодной воды, электроразводку по квартире из трехжильного медного провода, разводку отопления в стяжке пола из поли- пропиленовых труб фирмы KAN, отопительные приборы производства PUMPO. Стены и потолки квартир подготовлены к окончательному этапу отделки. По желанию клиента и при заключении дополнительного договора часть жилых помещений передается с отделкой «под ключ». Она в дополнение к стандартной отделке включает натуральный паркет из трехслойной паркетной доски, межкомнатные двери, керамическую плитку в санузлах и рабочей зоне кухни, а также сантехнику производства Villeroy & Boch и смесители с душевым набором Hansgrohe.

 

Концепция комплекса «город в городе» призвана сэкономить время жильцов, потому подразумевает самый разнообразный набор объектов инфраструктуры: супермаркет, отделение банка, офисные помещения, ресторан, химчистку, детскую игровую площадку, широкий спектр медико-оздоровительных объектов. Обслуживать ЖК будет жилищно-эксплуатационное управление компании «Т.М.М.».

 

НАЧИНКА

 

Каркас: монолитно-железобетонный
Фасад: утепленный (система «Термикс»), декоративная штукатурка
Внешние стены: керамический кирпич
Внутренние стены: кирпич
Окна: металлопластиковые
Лифты: OTIS
Водоснабжение: от городской сети
Теплоснабжение: от городской сети
Телекоммуникации: телефон, Интернет, спутниковое ТВ

 

ВНУТРЕННЯЯ ИНФРАСТРУКТУРА

 

Супермаркет; фитнес-центр с 25-метровым бассейном на 5 дорожек; рестораны; офисные помещения; аптека; ателье; приемный пункт химчистки и прачечной; стоматологический кабинет; кабинет «домашнего доктора»; детская игровая комната; отделения почты и банка; ЖЭК.
Территория: благоустроенная, охраняемая, открытая детская игровая и спортивная площадки

 

ПАРАМЕТРЫ

 

Этажность: 10–13–15–19
Площадь квартир, кв. м: 50–300
Количество квартир: 1187
Количество квартир на этаже: 3–8
Высота потолков, м: 2,7
Паркинг: подземный, 1080 машиномест

 

ПЛАН ТИПОВОГО ЭТАЖА*

 *схема планировок может отличаться от заявленных к продаже

 

 

Стоимость квадратного метра жилья в ЖК «Сонячна брама» варьируется от 11 000 до 16 000 грн. В целом же квартиры комплекса предлагаются по цене от 600 000 до 4 900 000 грн. в зависимости от их площади и параметров, а также от условий приобретения. В то же время, при 100%-ной оплате покупателям предоставляется скидка в размере 5% от стоимости жилья. Машиноместо обойдется в $23 000–27 000. За услуги эксплуатационной компании придется платить ежемесячно, их ориентировочная стоимость исчисляется в эквиваленте 5 грн. за кв. м.

 

ЦЕНЫ**
Стоимость квартир, грн./кв. м: 11 000–16 000

Стоимость машиноместа, $: 23 000–27 000

**на апрель 2010 года

 

Объект строится в экологически чистом Голосеевском районе, в непосредственной близости к территории студенческого городка КНУ им. Т. Шевченко. Положительным фактором окружения комплекса являются Голосеевский парк и четыре пруда, оснащенных лодочными станциями и обзорными площадками. Для детей здесь построены аттракционы и Зеленый театр. Немногим дальше расположены Голосеевский лес и Музей национальной архитектуры и быта «Пирогово». Хорошо развита инфраструктура района. Недалеко от комплекса находятся супермаркет «Велика Кишеня», магазин сети Cash & Carry, ТРЦ «Магелан», ТЦ «Интервал-Плаза», «Аракс», «Домосфера». Транспортную доступность к комплексу обеспечивает развязка, включающая пр-т Академика Глушкова, пр-т Голосеевский, ул. Васильковскую, Кольцевую дорогу и ул. Академика Заболотного. Ближайшей станцией метро пока остается «Лыбедская», но в планах открытие еще одной станции – «Выставочный центр».

 

РАЙОН

 

Голосеевский
Транспортные магистрали: пр-т Академика Глушкова, пр-т Голосеевский, ул. Васильковская, Кольцевая дорога, ул. Академика Заболотного, Одесская трасса
Станция метро: «Лыбедская»
Инфраструктура: «Велика Кишеня», Cash & Carry, ТРЦ «Магелан», ТЦ «Интервал-Плаза», ТЦ «Аракс», учебные заведения, детсады, «Экспоцентр Украины», музей «Пирогово».

 

Ближайшее место для покупок – ТРЦ «МАГЕЛАН»

 

ЭМИЛЬ СОЛОВЬЕВ,
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»:

 

«ЖК «Сонячна брама» относится к наиболее перспективным проектам на рынке жилой недвижимости Киева. Он – один из первых, где была внедрена концепция «город в городе». Обладая крупными масштабами, комплекс имеет огромное значение не только для столичного рынка жилья, но и для развития районов Теремки и Студгородок».

 

НАВЕРСТАТЬ УПУЩЕННОЕ

Ивана Крамского ул., 9, Святошинский район

 

 

Даже спальный микрорайон может стать весьма удачным местом жительства, если он соединяет в себе хорошо развитую инфраструктуру, удобную транс- портную развязку и природные факторы – лес и озеро. Остается только одно – смириться с возможным перенесением сроков сдачи самого дома.

 

С верхних этажей комплекса открывается красивый вид

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Building оценивает проект жилого комплекса по ул. И. Крамского, 9, на 35 баллов. ЖК в целзаслуживает положительных отзывов благодаря достаточно удачному месторасположению и разноплановым объектам соцкультбыта в районе. Однако беспокойство вызывают вероятность срыва сроков сдачи и фактическое отсутствие внутренней инфраструктуры непосредственно на территории комплекса.

 

 

» Проект достаточно долго был заморожен. С 2009 года строится стабильно, но явно не успеваем к заявленным срокам.

» Компания продает квартиры по облигационной схеме. При этом рейтинг используемых ценных бумаг самый низкий по национальной шкале.

» Плюсы расположения дома – близость леса и озер, однородная застройка, наличие объектов социальной инфраструктуры. Но дома по соседству не совсем соответствуют классу строящегося объекта.

» Цена соответствует уровню стоимости объектов подобного класса и месторасположения.

» Планировочные решения близки к структуре спроса на квартиры в подобных районах.

» Инфраструктура объекта представлена минимумом составляющих.

» Дом находится достаточно близко к линии метро. Ближайшая автомобильная магистраль – пр-т Победы – известна заторами.

 

Жилой дом высотой в 25 этажей строят по ул. И. Крамского, 9, в Святошинском районе. На каждом этаже запланировано 10 квартир, на верхних этажах расположены двухуровневые апартаменты. Общее количество квартир – 204, но запроектированный паркинг рассчитан всего на 38 машиномест. Архитектурное решение жилого дома достаточно простое, в виде одной секции. Соотношение общей и полезной площади в планировке квартир можно назвать оптимальным. То же касается и метражей. В комплексе представлены квартиры площадью от 43 до 132 кв. м. При желании клиента планировка может корректироваться (кроме санузлов и кухни).

 

РОДИТЕЛИ

 

Заказчик: ООО «ИКЦ «Трансстрой»
Генподрядчик: ООО «Столичная перспектива»
Генпроектировщик: ООО «Архитектурное искусство»
Окончание строительства: ІІІ кв. 2010 г.

 

По вопросам приобретения обращайтесь по тел.: +38 (044) 490 8100

 

Поликлиника в 10 минутах ходьбы               Ближайший объект торговой инфраструктуры - ТЦ VMB
от дома

 

Конструкция дома – монолитно-каркасная, стены из керамического кирпича с внешним утеплением легким «мокрым» методом. В доме предусмотрен поквартирный учет холодной и горячей воды, линии инженерных сетей вынесены за пределы квартир. Квартиры будут автономными: отключение холодной и горячей воды проводится на каждом этаже отдельно, что значительно упрощает монтаж домашнего оборудования или проведение ремонтных работ. В каждой квартире установлены индивидуальные вытяжные клапаны, которые не позволяют запахам из других квартир через общую коммуникационную шахту проникать в помещения. Также запроектирована двухконтурная система отопления, которая обеспечит равномерное теплоснабжение помещений вне зависимости от этажности.

 

НАЧИНКА

 

Конструкция: монолитно-каркасная
Окна: металлопластиковые
Входные двери: бронированные
Водо-, электроснабжение: централизованное
Отопление: централизованное

 

ВНУТРЕННЯЯ ИНФРАСТРУКТУРА

 

Охраняемая территория, служба эксплуатации.
Территория: благоустроенная

 

ПАРАМЕТРЫ

 

Количество квартир: 204
Этажность: 25
Паркинг: 38 машиномест

 

ПЛАН ТИПОВОГО ЭТАЖА*

 *схема планировок может отличаться от заявленных к продаже

 

 

В компании предлагают приобрести квартиры по нескольким схемам. При 100%-ной оплате до конца года покупателям предоставляется скидка в размере 10% (данное решение предварительно обсуждается с руководством компании). При поэтапной оплате первоначальный взнос за квартиру составляет 5%. Остаток суммы выплачивается помесячно или поквартально равными частями до окончания строительства. При досрочном погашении платежа предоставляется скидка 5% от суммы досрочного платежа. Оплата по договору производится по курсу НБУ на день оплаты. Покупая квартиру, клиент должен заключить договор купли-продажи облигаций и договор резервирования. Другая возможная схема подразумевает заключение предварительного нотариального договора и договора обеспечения исполнения обязательств. Следует обратить внимание, что застройщик использует крайне рисковые способы привлечения инвесторов в проект – целевые облигации с рейтингом uaCCC, по которым высока вероятность дефолта.

 

ЦЕНЫ**
Стоимость квартир, $/кв. м: от 1600

Стоимость машиноместа: не определена

**на апрель 2010 года

 

Скромную внутреннюю инфраструктуру дома вполне может возместить набор объектов соцкультбыта района. Рядом с комплексом расположены детский сад, общеобразовательная школа, один из корпусов Открытого международного университета «Украина», поликлиника №5. Покупки можно совершить в торговом центре возле станции метро «Житомирская», которая находится в пешеходной доступности. Хорошая транспортная развязка. Рядом пр-т Победы, обеспечивающий связь с центром столицы. Разнообразие транспортных маршрутов сделает удобным путь в любую точку города. В природном окружении дома присутствуют лесополоса и озеро, находящиеся неподалеку.

 

РАЙОН

 

Святошинский
Транспортные магистрали: пр-т Победы
Станции метро: «Житомирская», «Святошин»
Инфраструктура района: поликлиника, детский сад, университет «Украина», ТРЦ VMB

 

У жильцов дома будет выбор между наземным
транспортом и метро

 

АЛЕКСЕЙ ГОВОРУН,
ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ПО СТРАТЕГИЧЕСКОМУ РАЗВИТИЮ И МАРКЕТИНГУ ООО «ФИРМА «Т.М.М.»:

 

«Позитивные стороны объекта – удачное месторасположение дома с точки зрения транспортного сообщения с главными городскими магистралями, наличие поблизости станции метро, а также развитая инфраструктура района. Среди минусов – медленные темпы строительства дома, завышенная стоимость квартир и недостаточное количество машиномест в паркинге для указанного количества квартир».

 

 

Building (Май 2010)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нет комментариев