Стойкий сегмент

15.12.2010
Стойкий сегмент

Игроки столичного рынка недвижимости в один голос заявляют: финансово-экономические перемены, произошедшие в стране, не внесли значительных изменений в ценообразование жилья класса VIP. Какова сегодня стоимость элитных «квадратов» и в каких объектах ведутся продажи – выяснял Building.

 

Элитный ряд

 

Пока продавцы недвижимости классов «бизнес» и «эконом» снижают цены, предоставляют скидки и проводят всевозможные акции, чтобы привлечь покупателя, чьи руки сейчас связаны отсутствием кредитов на жилье, – премиум-класс продолжает «держать лицо». «В течение последнего года наблюдалось лишь незначительное понижение цен, не превышающее 10–15%, на покупку жилья верхнего ценового сегмента», – рассказала руководитель департамента эксклюзивной жилой недвижимости CB Richard Ellis Екатерина Гаркавенко. Схожее мнение озвучил и генеральный директор компании Build & Live Development Виктор Распутный: «Именно эта категория жилья в наименьшей степени подвержена снижению стоимости. В 2009 году отмечалось падение цен на 10–13%. Тогда как в начале 2010 года снижение составило 5–7%». По словам эксперта, такая стабильность сегмента обусловлена несколькими причинами. Основная из них – слабая привязка к функционированию банковской системы и ипотечного кредитования. Именно поэтому с ухудшением ситуации в банковском секторе резкого падения объемов продаж элитного жилья не произошло. И поскольку сегодня доля квартир класса «элит» в залоге у банков составляет всего 0,7–1,5% от общего объема рынка продаж 2009 года, то даже в случае массового выброса на рынок залоговых квадратных метров этот процент не может кардинально повлиять на снижение цен в данном сегменте.

 

«Только за период с января по март текущего года объем капиталовложений в «элитку» составил $21 000 000. А это на $6 000 000 больше показателя за аналогичный период 2009 года», – озвучила данные Галина Мельникова, генеральный директор агентства недвижимости Park Lane. «В обозначенный период мы наблюдали устойчивый интерес к сегменту элитной недвижимости. Увеличилось не только число сделок, но и количество консультационных звонков», – заявила Г. Мельникова. Активизацию рынка элитной недвижимости подтвердила и Е. Гаркавенко: «С начала марта мы наблюдаем оживленный интерес со стороны потенциальных покупателей – учащаются звонки, консультации и просмотры. Кроме того, уже сейчас несколько наших клиентов находятся на стадии переговоров, предшествующих подписанию договора купли-продажи».

 

По данным аналитиков, средний бюджет покупки жилья класса «премиум» можно определить в размере $2 000 000–3 000 000. Однако сегодня существует тенденция к снижению общей площади квартиры и, следовательно, можно говорить об уменьшении общей стоимости приобретения, заявляют специалисты.

 

Если говорить о вторичном рынке, то продавцы элитной недвижимости неохотно и редко снижают стоимость кардинально, поскольку не имеют острой необходимости в реализации квартиры, – в отличие от других сегментов, где роль могут играть такие факторы, как срочный переезд, потребность в деньгах, покупка нового жилья. Кроме того, сама себестоимость квартир класса «премиум» или «де-люкс» с учетом ремонта достаточно высока. Есть на рынке Киева объекты, которые продаются год-два и цена которых не снижается. Так, девятикомнатная квартира площадью 604 кв. м по ул. Большой Житомирской, 20, выставлена на продажу с апреля 2007 года и до сих пор не нашла нового владельца. Срок экспозиции пропорционален высокой цене апартаментов – запрашиваемая стоимость составляет $12 600 000. Сравнительно недавно – с февраля 2010 года – выставлена на продажу двухуровневая восьмикомнатная квартира по ул. М. Грушевского, 9, общая площадь которой равна 560,7 кв. м, а стоимость – $14 018 000.

 

«Премиум» продолжает «держать лицо»

 

Предложение высокого класса

 

Говоря о покупательском спросе, игроки рынка сходятся во мнении, что сегодня наиболее востребованны квартиры в так называемых клубных домах. Этому способствует несколько причин: престижное месторасположение, эксклюзивный проект, оригинальное архитектурное решение, качественные строительные и отделочные материалы, дорогой экстерьер и интерьер, продуманная до мелочей планировка, созданная именно для людей с высоким уровнем достатка и соответствующим образом жизни. К тому же такие дома не предназначены для широкого круга покупателей, и, следовательно, здесь формируется однородная социальная среда. Свои преимущества есть и в жилых комплексах класса «премиум». В отличие от клубных домов и элитного частного сектора, комплексам присуща развитая инфраструктура, которая расшряет перечень социальных благ для жильцов и включает самые разнообразные составляющие – от брендовых магазинов и частных детских садиков до закрытых сигарных клубов.

 

Г. Мельникова отмечает, что сегодня покупатели, выбирая между квартирой и частным домом класса «премиум» в столице, все же отдают предпочтение апартаментам в высотном доме. «Такая тенденция связана еще и с тем, что предложение элитных апартаментов на рынке недвижимости более разнообразно. При этом ситуация с ценовым диапазоном квартир более-менее понятна, тогда как для частных домов определить границу стоимости достаточно сложно. С одной стороны, собственники не хотят снижать цену, а с другой – покупатели не хотят платить больше за подобные объекты, поэтому и спрос невысокий». Кроме того, элитное жилье более ценно в центральных районах столицы, таких как Шевченковский и Печерский. По словам Г. Мельниковой, достойные предложения есть, конечно, и в отдаленных от центра районах, но они, скорее, принадлежат к бизнес-классу.

 

По данным компании Knight Frank, сегодня предложение элитных квартир представляют более десяти сданных в эксплуатацию жилых комплексов. Среди наиболее известных – ЖК по ул. Круглоуниверситетской, 3–5 ($5500– 7000 за кв. м), ЖК «Триумфальная арка» по ул. Лютеранской, 10 ($6500–9500 за кв. м), жилищно-торговый комплекс «Софийская брама» по ул. Владимирской, 20–22 ($29 000 за кв. м), с закрытым внутренним двором и ландшафтным парком, вместительным паркингом, фитнес центром Sofiyskiy, а также галереей бутиков. Представлены квартиры к продаже и в ЖК Ambassador House по ул. И. Франко, 4Б ($7000–10 000 за кв. м), ЖК по ул. О. Гончара, 35 ($3200–5500 за кв. м). Инвестиционно привлекательны квартиры в самом сердце столицы, например, в ЖК «Капитолий» по ул. Крещатик, 27Б ($7000–9500 за кв. м), ЖК «Консоль-Сити» по ул. Б. Хмельницкого, 58 ($3000–6000 за кв. м), в клубном доме «Диамант» по бульв. Т. Шевченко, 27Б ($5000–8000 за кв. м).

 

Самые достойные предложения - в центре города

 

Среди элитных предложений Печерска можно выделить квартиры в ЖК «Триумф» по ул. Зверинецкой, 59 ($2900– 3600 за кв. м), и апартаменты в ЖК по ул. Грушевского, 9А ($8000–10 000).

 

По данным компании Build & Live Development, приобрести жилье высокого класса можно и в строящихся объектах. На этапе строительства находятся ЖК Fresco Sofia по ул. О. Гончара, 17–23, ЖК Botanic Paradise (ІІ очередь) по ул. Ветрова, 23, клубный дом Residence M27 по ул. Московской, 27, запланированный к сдаче во ІІ квартале 2010 года. Представляют интерес также клубный дом по ул. Десятинной, 11, и ЖК «Липська Вежа» по ул. Институтской, 18, последний предполагается ввести в экс- плуатацию во ІІ квартале 2010 года. Необходимо здесь упомянуть и элитный район «Воздвиженка» (ул. Воздвиженская, Гончар ная, Дегтярная и Кожемяцкая).

 

По словам Г. Мельниковой, рынок элитной недвижимости уже достиг ценового дна, и больше ценам падать некуда. Сегодня минимальная стоимость квадратного метра в объектах данной категории находится на отметке $3500. Это очень низкая цена для элитного жилья, потому дальнейшее снижение маловероятно. Эксперт также отметила, что цена в сегменте снижалась по-разному, в зависимости от вида недвижимости. «Мы традиционно делим ее на три группы: первая – отреставрированные исторические объекты, вторая – новостройки и неотреставрированные исторические объекты, третья – «сталинки» в центральной части города, – рассказывает специалист. – Что касается первого и второго видов недвижимости, то здесь цена практически не изменилась ввиду их эксклюзивности и уникальности. В третьей же группе произошло снижение стоимости в пределах 10–20%».

 

Через несколько лет цена на элитные объекты вырастет вдвое

 

Долгосрочные инвестиции

 

Эксперты утверждают, что времена, когда было модно и выгодно вкладывать средства в покупку элитного жилья с целью дополнительного дохода, с началом кризиса отошли в прошлое. Однако такое вложение все же имеет смысл, но только для тех инвесторов, которые не гонятся за быстрой наживой. Стоит подождать несколько лет, и цена на дорогостоящие объекты вырастет минимум вдвое, отмечают игроки рынка. Тем более что количество элитных «квадратов» в Киеве сейчас ограниченно. По мнению экспертов, особенно оправданны капиталовложения в эксклюзивные предложения рынка, например, пентхаусы. Их привлекательность основана на том, что подобные экземпляры единичны. А учитывая, что новые проекты на рынок практически не выходят, уже в ближайшем будущем велика вероятность полного отсутствия предложения пентхаусов в высококлассных домах. Многие эксперты еще не достигли общего мнения относительно дальнейшей судьбы элитного сегмента недвижимости: одни считают, что ценовое дно уже пройдено, другие – что время для инвестирования еще впереди. Однако в пер- спективном росте цен все же нет сомнений.

 

Текст: Ксения Ланчак

 

 

Building (Май 2010)

 

 

Комментариев (3)
pochta_KL
pochta_KL v tom, 4toby gyt' v centre goroda, est' svoy kaif: owuwaew sebya 4ast'yu sociuma bespreryvno. tihaya gizn' na okraine takih owuweniy ne podarit

20.12.2010 13:48:56
nataliya_stecyura
nataliya_stecyura в центре - шумно и пыльно :) хотя есть такие жк, как новолипки, например - и центр, и довольно укромное место))

20.12.2010 13:25:15
guest
guest жить в центре - мечта ( а пока про оболонь расскажите ))

15.12.2010 16:15:26