Растем, друзья! Верите ли…..

14.12.2010
Растем, друзья! Верите ли…..

Еще в прошлом году, я неосторожно написала в статье, что рынку в кризисное время, как никогда, не хватало позитивных новостей. Конечно же, я не претендую на широкий круг чтения моих статей, однако, позитивные новости стали появляться одна за другой. Вот уже в течение 3 кварталов 2010 г. на нас обрушивается лавина позитива. Приятно, что сказать! Рынок растет, а, значит, будут новые проекты, рабочие места, работа для консультантов, оценщиков, брокеров, извините, за прагматизм. Так хочется уже погрузиться в эту лавину позитива, и с головой окунуться в новые проекты, как в старые добрые времена.

 

А все-таки, цифры – хитрая вещь. И читать их можно по-разному. Предлагаю прочитать их вместе.

 

1.  Объемы жилья в 2010 г. показывают «ну очень хорошую динамику». За 3 квартала 2010 г. введено на 37,7% кв.м жилья больше по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.  По словам многих специалистов, рынок уверенно пошел в рост. Верите! Ну, про рост рынка?

 

Хорошая динамика ввода бесспорна…. если смотреть на прирост. Еще бы, более чем на треть! А в абсолютном выражении, это всего 577 тыс. кв.м.  А докризисные объемы держались на условно постоянном уровне в пределах 1,1 млн-1,3 млн. Ну не будем мелочными и сделаем скидку на ввод объектов еще в 4 квартале 2010 г.  Хотя я не думаю, что получим уж такой существенный прирост – зима все-таки надвигается.

1.  

Красиво посчитать рост объемов строительства и забыть сказать о низкой базе сравнения – это ведь так по-украински. Добавить к этому холодную осень и снежную зиму 2009 г. и перенос сроков ввода многих домов на 2010 г. (поближе к теплым весенним месяцам), и мы получим совсем другую картинку. Получается, что ввели в 2010 г. мы в эксплуатацию все, что построили с таким трудом в 2009 г.? А где же рост рынка на треть? Ай, яй яй – какие трюки вытворяет низкая база сравнения и перенос сроков ввода.

 

2. Согласно последним сводкам из Кабмина страна встала «на путь ускоренного развития». Инфляция за 10 месяцев составила всего 8,2%. Цифра то какая приятная.  И по словам наших уважаемых чиновников, дальше роста цен не будет. Верю сразу и беспрекословно. Еще бы, состязаться со статистикой. Оставим вне статьи все обсуждения хитростей наполнения потребительской корзины, по которой считается инфляция.  Хитрить – это удел статистов. Мы – лишь анализируем их  официальные данные. Данная циферка является одним из основных показателей, по которым инвесторы судят о состоянии экономики в стране. Ну не будем же мы ее себе увеличивать во вред. Тем более, что инвесторы то в наши магазины не ходят и продукты не покупают. Так вот. Цены для потребителей выросли на 8,2%,  а вот отпускные цены производителей выросли за этот же период на 17,2%. Итак, имеем новую тенденцию – супермаркеты и посредники стали в ущерб себе продавать продукты, так как производители отпускные цены на молоко и молочные продукты увеличили на 21,1% (все официально, смотрите сами статистику), сахар – 21,5%, напитки – 12%, электроэнергию и газ и воду – 13,9%. Простой визит в магазин или на базар дает скромный прирост по ценам не менее чем на 30-50% за 2010 г. Вы еще верите в инфляцию 8-9%? А реальный рост цен тянет за собой увеличение расходов населения на продукты питания и соответственно уменьшает сбережения, на которые рассчитывают и ретейлеры, и строители жилья. Ой, о чем, я какие сбережения? На продукты бы хватило.

 

3.  Индекс реальной заработной платы по Украине за 10 месяцев составил 9,9% - выше, чем инфляция на 1,7%. Мелочь, а приятно.  Стало ли население больше зарабатывать? Появились ли доходы, на которые так рассчитывают жилые девелоперы – надо же людям жилье покупать? Его ведь  построили 577 тысяч кв.м. в 2010 г., а еще сколько построят в 2011 г?

 

И, что приятно слышать, доходы населения тоже растут не детскими темпами. Значит, есть, что тратить на покупки.  Среднемесячная заработная плата по Украине составляет 2322 грн. или $290. По Киеву данный показатель находится на уровне 3534 грн. ($445). В удельной структуре доходов населения на заработную плату приходится опять таки 42%, еще 42% доходов формируется за счет социальной помощи. Даже умножая 445 долларов зарплаты на 2 и учитывая, что в семье 2 работающих родителя, получим скромную цифру в $1780 дохода на семью. Как раз хватит покупать по 1,5 кв.м. в месяц социального жилья одной уважаемой  компании, которая обещает продавать льготникам практически себе в убыток по 7900 грн. за кв.м и без очереди. Тогда за  счет чего тогда людям покупать продукты, на которые население тратит сегодня 80% своих доходов? Тут, конечно, без кредитов не обойтись, но, кстати, и о кредитах.

 

4.  Осторожность банков, заложивших все возможные и невозможные риски в ставки кредита для населения, ну никак не коррелируется с данными статистики.  Почему то банкиры не хотят давать кредиты в гривне меньше чем под 20%, а население ну никак не может понять, почему за 5 лет им надо выплатить банку  стоимость 2 квартир. Сложим инфляцию 8% и 5% заработка банка на кредите. Ну, еще же 7% не хватает. Что это – жадность банков или погрешность статистики? 

 

5. Розничный товарооборот вырос за 10 месяцев на 5,8%. Супер показатель, все ретейлеры ориентируются на рост рынка и планируют расширение.  Если вспомнить, что цены производителей выросли за этот же период в среднем на 17%, то рост товарооборота выглядит куда печальнее.  Добавим снижение доходов населения – и.. ладно, не будем добавлять. Надо о позитивном.

 

Список можно, конечно, продолжать. Можно еще залезть в объемы продаж жилья на рынке.  Там тоже много интересного. Я, собственно, к чему вела.  Цифры – это опасная вещь, комментировать которые нужно очень аккуратно и всегда  анализировать комплексно. Почему то многие девелоперы примеряют и  статистику, и потенциал рынка только к своей компании и, соответственно, решают, что именно их проекты будут самыми, самыми... В результате, мы постоянно наблюдаем какие-то перегибы. Либо все строят склады, либо торговые центры, либо дешевое жилье. Вопрос о востребованности опять медленно, но уверенно отходит на второй план, не говоря уже о качественных параметрах. А не рано ли? Неужели действительно растем, а я не заметила?

 

Об авторе
Ярослава Чапко
Knight Frank LLC Ukraine
Директор
Г-жа Чапко работает в области коммерческой и жилой недвижимости с 1998 года и имеет большой опыт работы в области инвестиционного менеджмента, управления активами, оценки и консалтинга проектов коммерческой недвижимости в Украине. Ярослава имеет степень магистра в области Международной ...
 
Источник: building.ua

 

 

 

 

Комментариев (3)
nataliya_stecyura
nataliya_stecyura считаю, что прогнозы вполне обоснованные

22.12.2010 15:05:20
pochta_KL
pochta_KL dumayu, ranovato zagovorili o stol' svetlom buduwem...

20.12.2010 13:53:44
obydenna
obydenna всегда приятно читать позитивные прогнозы! остается надеяться, что они окажутся верны

20.12.2010 13:15:42