Выгодное направление

14.12.2010
Выгодное направление

Развитая инфраструктура, перспективно хорошее транспортное соединение с правобережной частью столицы, большое количество еще неосвоенных участков под застройку плюс живописные ландшафты – все это может стать доступным для покупателей, решивших обзавестись недвижимостью в Одесском направлении.

 

Хорошо и плохо

 

Самое теплое направление Киевской области выделяется среди прочих не только непосредственным транспортным соединением с Черным морем. Экологически чистая зона без промышленных объектов, средняя плотность застройки, наличие инфраструктурного потенциала трассы и приемлемые цены могут стать довольно весомыми аргументами в пользу приобретения жилья в Одесском направлении. В то же время эксперты называют факторы, сдерживающие развитие данных территорий, – такие как отсутствие широкого доступа к водоемам. Однако это мнение можно оспорить. Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко считает, что указанное утверждение не совсем верно: на некоторых участках направления действительно наблюдается дефицит водоемов, но вдоль Одесской трассы есть территории, где водные ресурсы в изобилии. В первую очередь, это местность рядом с реками Стугной и Сиверкой, а также вблизи каскада озер (возле с. Круглик, Солтановка, Хлепча и в окрестностях г. Василькова). В. Степенко указывает и на то, что девелоперы, которые строят объекты в Одесском направлении, пытаются минимизировать его недостатки. Во-первых, подбирают под коттеджные поселки наиболее привлекательные участки – возле лесов и озер. Во-вторых, придумывают максимально интересные концепции.

 

Что касается сегодняшнего состояния инфраструктуры, то в Одесском направлении она не настолько развита, как в Старообуховском или Новообуховском. Тем не менее, местную инфраструктуру можно назвать развитой на среднем уровне (как, например, в Вышгородском направлении). Жители коттеджных поселков по дороге за город смогут сделать покупки в ТРЦ «Магелан» на Одесской площади или в магазине «Велика Кишеня» по ул. Академика Глушкова возле Одесского рынка. При возведении и обустройстве дома можно рассчитывать на магазин строительных материалов и бытовой техники «Новая Линия» и супермаркет электроники «МегаМакс» (пгт Чабаны). Из развлекательных объектов по Одесской трассе представлены ресторанно-отельный комплекс «Фортеця Гетьман» (1 км по Одесской трассе от КПП), ресторан «Хата магната» (25 км по Одесской трассе), ресторан «Авто-гриль Мисливець» сети «Козырная карта» (44 км по Одесской трассе). Для любителей активного отдыха существуют конноспортивные клубы «Антонов-Агро» (с. Круглик) и «Ранчо Боливар» (с. Путровка).

 

Девелоперы коттеджных городков в Одесском направлении тоже пытаются расширить перечень объектов соцкультбыта. «Первоочередную роль все же играет инфраструктурная составляющая самого городка, ведь это – один из значимых факторов при выборе дома, – говорит руководитель отдела продаж коттеджного поселка Green Hills Виталина Медяная. – Проект инфраструктуры Green Hills, к примеру, включает в себя фитнес-центр с бассейном, детский сад и развлекательную зону с рестораном и кафе. В городке также действует собственная эксплуатационная компания, которая обеспечивает жителям комфорт на бытовом уровне. На наш взгляд, полагаться на уже существующую инфраструктуру в отдельно взятой зоне не имеет смысла, поскольку часто она не соответствует современным стандартам, а клиентам сегодня нужно предлагать только эксклюзивные решения». Достаточно широкий спектр социально-бытовых объектов предусмотрен и в комплексе «Маєток. Скарбниця Європи». Там сейчас возводится ТРК «Маєток Плаза», который планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2010 года. Однако многие застройщики все же полагаются на инфраструктуру близлежащих населенных пунктов. Например, девелопер двух «Озерных хуторков» рассчитывает на социально-бытовые и развлекательные объекты г. Василькова. А обитатели поселка «Садок Вишневий», ввиду непосредственной близости к черте столицы, смогут посещать киевские магазины, рестораны и спортклубы.

 

Богатый выбор

 

В Одесском направлении основная масса коттеджных поселков возводится в трех районах – Киево-Святошинском, Васильковском и Фастовском. Сейчас продажи ведутся в городке «Наше містечко» (с. Тарасовка, Киево-Святошинский район) и в двух поселках «Озерный хуторок» (с. Здоровка и с. Руликов, Васильковский район). Предложеният представлены в коттеджных городках Green Hills и Family House (с. Тарасовка), «Маєток. Скарбниця Європи» (с. Иванковичи, Васильковский район), «Місто Сонця» и «Садок Вишневий» (с. Крюковщина, Киево-Святошинский район), «Ранчо Боливар» (с. Путровка, Васильковский район).

 

Также стоит упомянуть о таких коттеджных поселках Одесского направления, как «Уютный уголок» («Витберг», 7 км от Киева, с. Вита-Почтовая, Киево-Святошинский район), «Денди» (9 км от Киева, с. Вита-Почтовая), «Калиновый городок» (39 км от столицы, Васильковский район), «Скифский» (22 км от Киева, с. Крячки, Васильковский район), «Хутор Деревянки» (24 км от столицы, Васильковский район), «Лазурный берег» (55 км от КПП, Фастовский район). Часть из них находится в процессе строительства, а часть введена в эксплуатацию.

 

Следует отметить, что в период кризиса развитие коттеджного сегмента в Одесском направлении, как и везде, поутихло. Так, за период с осени 2008 года по сегодняшний день появилось лишь несколько новых проектов, среди которых Green Hills, «Наше містечко» и «Ранчо Боливар». Очевидно, что кардинальное снижение спроса привело к остановке развития многих проектов.

 

Вопросы также вызывает потенциальная реализация ранее начатых проектов строительства. В коттеджных городках Одесского направления, как и в поселках других направлений, продажи идут не очень активно. Это связано не столько с качественными или количественными характеристиками объектов, сколько с общим состоянием рынка загородной недвижимости в условиях кризиса. «Если у человека есть деньги, то он хочет за них купить готовый продукт, а в большинстве случаев ему предлагают либо не очень динамичную стройку, либо вообще замороженный объект», – объясняет невысокую покупательскую активность В. Степенко.

Как отмечает эксперт, сегодня понятие динамики строительства тоже несколько искажено по сравнению с докризисным. Ни один из коттеджных городков не строится быстрыми темпами, просто можно выделить те, которые возводятся быстрее других.

 

Хорошую динамику строительства эксперты отмечают в поселке Green Hills. «Развитие городка как в прошлом году, достаточно тяжелом для большинства девелоперов, так и в текущем стало возможным, в первую очередь, благодаря стабильным финансовым позициям инвестора – британского инвестиционного фонда Dragon Ukrainian Properties & Development plc., – комментирует В. Медяная. – Покупателей помогла привлечь уникальная североамериканская концепция городка, которая была впервые представлена в Украине». Другие эксперты добавляют к достоинствам комплекса шоу-улицу, демонстрирующую потенциальным жителям все особенности городка.

 

Полностью завершено строительство в другом проекте Dragon Ukrainian Properties & Development plc. – коттеджном поселке «Садок Вишневий». Одно из его преимуществ – близкое расположение к столице. «Но некоторые просчеты в концепции все же мешают быстрым продажам, – констатирует директор по развитию компании «ДримХауз Украина» Кирилл Бондарь. – Прежде всего, не всем покупателям нравится архитектурное оформление фасадов в духе украинских хат-мазанок. Во-вторых, наблюдается несоответствие формата и метража жилья. Ведь 213 кв. м, а тем более 285 кв. м, – большая площадь для таунхауса. И хотя цена квадратного метра приемлема, такой метраж существенно увеличивает бюджет покупки. В итоге мы имеем достаточно дорогой таунхаус стоимостью около $400 000. Но ведь за эти деньги можно приобрести отдельно стоящий дом. С другой стороны, девелопер не очень заинтересован в существенном снижении стоимости, ведь земельный участок покупался по высокой докризисной цене. До экономического спада таунхаусы в этом поселке были бы быстро распроданы, но сейчас другая конъюнктура. Поэтому девелоперу придется или снижать цену, или ожидать год-два, пока рынок недвижимости немного поднимется».

 

Небольшая площадь коттеджа увеличивает шансы его покупки

 

Ведутся строительные работы и осуществляются продажи в коттеджном комплексе «Маєток. Скарбниця Європи». В марте началось возведение второй очереди комплекса – коттеджного городка «Маєток. Діамант Греції». Сейчас идут работы по обустройству фундаментов. Завершить нулевой цикл и приступить к строительству коттеджей выше нулевой отметки предполагается с ноября этого года. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2011 года. Эксперты отметили оригинальность проекта и его удачное месторасположение. Не вызвала нареканий и надежность застройщика. Стоимость домо владений здесь довольно высока – порядка €700 000, что тормозит продажи. «Хотя цена квадратного метра упала на 25%, она все равно остается высокой – около €2000 за кв. м – и соответствует стоимости дома в поселке класса «премиум», – говорит К. Бондарь. – Такая цена была бы оправдана в Конче-Заспе, где есть сосновый лес и выход к Днепру, но не в Иванковичах. Потому следует уменьшать метраж домов, чтобы снизить их стоимость». Нужно отметить, что во второй очереди комплекса – «Маєток. Діамант Греції» – девелопер уже уменьшил площадь домов. Так, проект «Митилена» имеет площадь 300 кв. м, «Делия» – 313 кв. м, «Кефалиния» – 352 кв. м, «Афины» – 353 кв. м.

 

Девелопер городка «Місто Сонця» изначально предполагал полностью завершить и сдать его в эксплуатацию во II квартале 2010 года, но сейчас невозможность соблюдения данных сроков очевидна. На момент подготовки материала в поселке были приостановлены не только строительные работы, но и продажи. И хотя девелопер в мае планирует возобновить реализацию, это не говорит о возобновлении строительства. К тому же масштабы проекта требуют значительных инвестиционных вливаний.

 

Идет строительство в небольшом поселке Family House. По словам директора коттеджного городка Family House Владимира Колесова, к началу осени планируется завершить возведение всех домов. К. Бондарь считает, что Family House является частным проектом загородного строительства. Но, несмотря на это, эксперт отмечает хорошую транспортную доступность поселка (подъезд к нему обеспечивают четыре разных дороги) и уверен, что проект будет реализован.

 

По мнению К. Бондаря, найдет своего покупателя и поселок «Наше містечко». Из 18 построенных коттеджей 3 уже продано, строительство 6 домов находится на стадии заливки фундамента, прокладываются коммуникации. Не последнюю роль при решении приобрести дом в данном городке играет низкая цена. Правда, по мнению эксперта, уменьшение стоимости происходит не только за счет снижения метража (до 160 кв. м), но и за счет ухудшения качества строительных работ.

 

Ведется строительство и в городке «Ранчо Боливар». Правда, здесь продаются не только дома, но и земельные участки под застройку. По прогнозам В. Степенко, этот объект будет сдан в эксплуатацию в 2012 году.

 

На стадии готовности находится коттеджный городок «Озерный хуторок», расположенный в с. Здоровка возле Василькова. В «Озерном хуторке», что в с. Руликов, на данный момент завершено строительство домов и проводятся отделочные работы.

 

Не последнюю роль при решении приобрести дом играет низкая цена

 

Ценовой дрейф

 

Диапазон цен на домовладения устанавливается в зависимости от стадии строительства поселка, а также других факторов. Стоимость коттеджей в Одесском направлении варьируется сейчас достаточно широко. Но ожидаемого многими потенциальными покупателями дальнейшего падения цен, скорее всего, не последует. По мнению В. Степенко, кризис откорректировал цены на дома до адекватного уровня. Однако компании все же продолжают «заманивать» клиентов различными акциями и предложениями. На данный момент в Family House действует специальное предложение – дом площадью 130 кв. м предлагается к продаже за $110 500, то есть стоимость квадратного метра составит $850. Покупателям двух акционных коттеджей (дом 130 кв. м за $110 500, дом 182 кв. м за $154 700) предоставляются в подарок земельные участки по 3 сотки. В поселке «Наше містечко» в рамках весенней акции два дома продают по специальной цене – $160 000 (вместе с расходами на оформление сделки).

 

Однако акции на понижение цены коттеджей уже не помогают повысить продажи. Уменьшение стоимости домовладения на 50% еще не гарантирует притока покупателей. В. Степенко считает, что девелоперам логичнее предпринять некоторые шаги для завершения своих объектов. «Если клиенты видят, что объекты строятся, они готовы вкладывать средства, – говорит эксперт. – Также в ряде случаев нужно провести реконцепцию поселка, чтобы привести его в соответствие с потребностями покупателей. Если же денег для строительства не хватает, то необходимо искать источники финансирования в международных компаниях, предлагая им определенный процент вхождения в бизнес».

 

Стоит упомянуть такой сегмент спроса, как земельные участки под строительство дома. Что касается Одесского направления, то здесь, по мнению В. Степенко, качественные участки площадью 15–20 соток с хорошими подъездными путями, инженерным обеспечением и небольшой удаленностью от Киева (до 30 км) достигли ценового дна еще в I квартале 2009 года. Более того, цены на интересные участки за год выросли на 10–15%. В дальнейшем их стоимость продолжит рост. А вот в случае с участками, цены на которые завышены, удешевление еще возможно. Свои данные приводит К. Бондарь: «Можно констатировать, что стоимость земельных участков упала приблизительно в два раза. Например, если до кризиса сотка земли в с. Хотов стоила $10 000–11 000, то сейчас – $5000–7000. И хотя спрос понемногу восстанавливается, он все же не становится массовым. Сейчас покупают преимущественно недорогие участки – порядка $1000–3000 за сотку».

 

В Одесском направлении есть территории, где водные ресурсы в изобилии

 

Вместе с изменением цен на рынке изменился и портрет покупателя. Если раньше желающие обзавестись недвижимостью в пригороде могли рассчитывать на кредитное
«плечо», то сейчас – только на собственные сбережения. Исходя из этого, сегодня средняя цена покупки составляет $250 000. Семьи с ежемесячным доходом от $7000 приобретают жилье бизнес-класса, с доходом $15 000 и выше – жилье категории «премиум».

«Сейчас практически не встречаются покупки домов с целью инвестирования средств и последующей перепродажи, – рассказывает К. Бондарь. – Недвижимость покупают для себя, поэтому популярностью пользуются коттеджи небольшой площади (100–200 кв. м), или очень хорошие дома до 300 кв. м. Что касается бюджета покупки, то он варьируется в пределах от $100 000 до $350 000. Прежде чем расстаться с такими деньгами, покупатели очень внимательно выбирают дом, приезжая по несколько раз с семьями. При этом степень уверенности в завершении строительства выступает решающим фактором, и обмануть клиента какими-то радужными обещаниями фактически невозможно».

 

Одесские перспективы

 

Все эксперты единодушны во мнении, что Одесское направление имеет хорошие перспективы дальнейшего развития. Но большинство специалистов не склонно выделять его на фоне других направлений.

 

«Одесское направление, безусловно, интересное, но оно вряд ли перспективнее других, – считает В. Степенко. – У каждого направления свои изюминки. В данном случае важным обстоятельством является наличие оживленной трассы и прямое транспортное сообщение с наиболее населенной частью столицы (на правом берегу живет около 70% киевлян). В Одесском направлении есть крупные земельные участки, на которых можно развивать интересные проекты. Но чтобы заинтересовать покупателя в условиях кризиса и сильной конкуренции, эти проекты должны иметь хорошую инфраструктуру и продуманную концепцию».

 

По мнению К. Бондаря, Одесское направление очень перспективно, в первую очередь, благодаря развитому сегменту логистической недвижимости. Его привлекательность значительно повысится, если будут введены в эксплуатацию станции метро до Амурской площади и расширен Жулянский путепровод. Несколько снижает популярность Одесского направления определенный дефицит природных благ (по сравнению с Обуховским и Житомирским). «Можно с уверенностью сказать, что на данный момент все направления коттеджного строительства оценены вполне адекватно, – отмечает эксперт, – поэтому в ближайшие годы не стоит ждать кардинальной смены покупательких предпочтений».

 

Текст: Иван Данюк

 

Building (Май 2010)

 

 

 

 

Комментариев (1)
pochta_KL
pochta_KL zabavnoe sovmewenie arhitekturnyh stiley v poselke na foto #1

20.12.2010 13:51:56